Sunday, November 06, 2011

פראירים לא מתים הם רק לוקחים משכנתא (Hebrew)


מתוהך הבלוג כלכלה אמיתית.






יום חמישי, 23 ביוני 2011

פסגת שאיפתו של כל זוג צעיר היום זה שתהיה לו דירה משלו. לפי הגישה הזו העולם מחולק לשלושה: אילו שאין להם דירה , אילו שיש להם דירה ואילו שחושבים שיש להם דירה -הלוא הם לוקחי המשכנתאות הגדולות.
איך תוכלו לדעת מה הסיכוי שבאמת תוכלו לעמוד בהחזר המשכנתאות ושלא בעצם רכשתם דירה ,שאתם רק חושבים שהיא שלכם, אבל בעצם לעולם לא תהיה בבעלותכם?




Ниже есть продолжение.



שנם שלושה תנאים עיקריים,שהתשובה עליהם גורלית לכל לוקח משכנתאות בעבר וכאילו ששוקלים לקחת משכנתא בעתיד:
* יכולת ההחזר במקרה של פיטורי אחד מבני הזוג או במקרה של הוצאה חד פעמית או רב פעמית גבוהה במהלך תקופת המשכנתא.
* יכולת ההחזר כתוצאה מהתרחבות התא המשפחתי.
* יכולת החזר המשכנתא כאשר ריבית הפריים תגיע ל10% או תעבור אותה .
אם עמדתם בשלושת התנאים האילו סביר להניח שאם לא יקרה תרחיש קיצון של פיטורי שני בני הזוג או תרחיש של חוסר מזל אחר, אז כנראה רכשתם דירה שתהיה שלכם בתום תקופת המשכנתא. אם נכשלתם באחד מהתנאים הנ"ל אז מזל טוב (או מזל רע), הצטרפתם ל"קבוצת האנשים שחושבים שיש להם דירה משלהם"- קניתם למעשה אשליה.
...
אם אתם לא נקלעתם לעדר אז יש לכם סיכוי טוב לרכוש דירה משלכם בלי אותיות קטנות ובתנאים נוחים בהרבה בקרוב . כמו שכתבתי לפיצוץ בועת נדלן טיפוסית שלושה שלבים:
1. יציאת המשקיעים החכמים,ירידה חדה בביקוש - המחירים מתיצבים.השוק בקיפאון. זה המצב בו אנחנו נמצאים כעת.
2. יציאת משקיעים נוספים- במצב זה חלה ירידת מחירים מתונה אך עיקבית
3. יציאת כל הבעלי הנכסים שלא יכולים לעמוד במחירי המשכנתאות - פיצוץ הבועה , תחול ירידת מחירי דירות בעשרות אחוזים.
להערכתי אנחנו במרחק שנה -שנתיים מהשלב האחרון.
אם אתם כבר חלק מהעדר -מזערו סיכונים והפחיתו מהאשליה בה אתם חיים, כל עוד אתם יכולים.



http://kalkala-amitit.blogspot.com/2011/06/blog-post_23.html

חלק II- כל האמת על בועת הנדל"ן - הגורם לבועה ותרחיש האימים לפיצוצה (Hebrew)


מתוך הבלוג כלכלה אמיתית.





יום שישי, 10 ביוני 2011
...
יש סיבה אחת עיקרית שגרמה להתנפחות המפחידה של בועת הנדל"ן קוראים לה : גובה הריבית.





יש המשך למטה.
Ниже есть продолжение.



גובה הריבית זה ההבדל הגדול בין השלוש שנים האחרונות לבין העשור לפני כן בו התרחשו ירידות. גובה הריבית הוא בעצם הטריגר לעליות המחירים הדרמטיות בשנים האחרונות.
ריבית נמוכה מעודדת את הציבור להוציא חסכונות ופקדונות שמקבלים עליהם תשואה אפסית מהבנקים ולהשקיע במקומות עם תשואה גבוהה יותר כמו נדל"ן.
בנוסף ריבית נמוכה מאפשרת לקחת הלוואה זולה ולמשכן בעזרתה את הבית. גם את הבנקים מאד מפתה מתן כסף זול במיוחד אם יש כל כך הרבה קליינטים כי אפשר "לעשות קופה" , תהליך שמזכיר מאד את מה שהתרחש בארה"ב.
הורדת הריבית לשיא שלילי ב2008 הפכה את שוק הנדל"ן ליותר אטרקטיבי ואז התחיל תהליך מעניין שנמשך כמעט עד היום:

1. המשקיעים החכמים נכנסו ראשונים לרכוש דירות בטרם התחילו עליות המחירים.
2. משקיעים נוספים נכנסו לשוק הנדל"ן אחרי שזיהו עליות מחירים שנוצרו כתוצאה מכניסת המשקיעים החכמים.
3. שאר עם ישראל בין אם זה דירות למגורים או בין אם זה להשקעה נכנסים לשוק הנדל"ן בהדרגה תוך מינופים הולכים וגדלים .

בשלב השלישי מתחילה בועה שמתדלקת את עצמה. אנשים חדשים לוקחים משכנתא ורוכשים דירה -> מחיר הדירה עולה כתוצאה מהביקוש -> עליית המחירים מעודדת עוד אנשים לרכוש דירות (כי הרי המחירים רק עולים) ולקחת משכנתא גבוהה יותר (כדי לממן את המחיר הגבוה יותר) -> מחיר הדירה ממשיך לעלות כי הביקוש מתעצם -> עוד אנשים קונים .. וכך הבועה ממשיכה להתנפח עד שהריבית עולה ואז מתחיל תהליך הפוך ומסוכן:

1. המשקיעים החכמים הם ראשונים לצאת - זה התהליך בו אנחנו נמצאים היום -> השוק נכנס לקפאון . מחירי הדירות יורדים מעט או לא משתנים.
2. משקיעים נוספים יוצאים לאחר שמבחינים בשינוי מגמה במחירי הדירות -> מחירי הדירות יורדים באופן עיקבי אך מתון
3. שאר עם ישראל ,שמשכן את עצמו ודירתו לכמעט כל ימי חייו, ימצא את עצמו תקוע עם דירה שלא יוכל לממן כי התשלום החודשי עבורה כבר הפך להיות גבוה מידי.


אותו ציבור ינסה למכור את דירתו לפני שיהיה מאוחר מידי אבל אז יגלה שאין מי שירכוש ממנו את הדירה באותו מחיר גבוה כפי שרכש בעצמו רק תקופה קצרה לפני כן. הציבור יגלה שהמשקיעים יעדיפו פיקדון בבבנק בריבית גבוהה על השכרת דירה בתשואה נמוכה יותר מלווה בהרבה בלבול מוח. כמו כן מאחר שעלות המשכנתא תהיה גבוהה משמעותית יחסית להיום, לא הרבה זוגות יוכלו לקנות דירות למגורים כי לא יוכלו לעמוד במימון המשכנתאות ,לפיכך גם קוני הדירות למגורים לא יהוו קונה פוטנציאלי -> מחירי הדירות ירדו דרמטית בעשרות אחוזים לעומת השיא.
זה התהליך שיתרחש ברגע שריבית בנק ישראל תגיע ל5%-6% והאמינו לי זה יקרה אם לא בשנה הקרובה אז בעוד שנתיים.

4. אזרחים שלא יוכלו להחזיר משכנתאות יגרמו להפסדים בבנק
5. חלק מהבנקים יפשטו את הרגל -בהמשך אותם בנקים יחולצו או יולאמו על ידי המדינה. וזה ע"פ הנגיד פישר שאמר שמספיק ש-0.5% מהלווים ייכנסו למצב של חדלות פירעון – והבנקים כבר יתחילו להפסיד כסף -מה יקרה שיהיו כמה אחוזים?

קחו נשימה ארוכה התהליך הולך להיות כואב , במיוחד לאילו שמינפו עצמם ללא יכולת החזר והסתמכו על ה"יהיה בסדר".




http://kalkala-amitit.blogspot.com/2011/06/ii_13.html

חלק I - כל האמת על בועת הנדל"ן בישראל- כל טענות השווא שגרמו לניפוח הבועה (Hebrew)


מתוך הלבלוג כלכליה אמתיתית





יום חמישי, 9 ביוני 2011

מי לא פתח עיתון ,קרא באינטרנט או צפה בטלויזיה בשורה של "מומחים" שמסבירים מדוע עליות המחירים של הדירות בארץ "מוצדקות" וסביר להניח שיעלו כל עוד נמשיך לגור בישראל. מי מה"הומלסים" מבינינו לא נכנס לחרדות כשהרגשת "הדירה בורחת לנו" או ש"אם לא נשלם היום את ה800 אלף משכנתא נצטרך לשלם מיליון ויותר אחר כך"?
בואו נעצור רגע ,ננשום ונבדוק אחת לאחת את טענות ה"מומחים" שכל כך מלחיצות אותנו.





יש המשךף למטה.
Ниже есть продолжение.




1. סיבה מספר אחת לעליית מחירי הדירות היא בעיית ההיצע -אין מספיק דירות! כל עוד אין היצע ויש ביקוש (וביקוש תמיד יהיה) המחירים תמיד יעלו.

יצע היה תמיד בעיה בשוק הנדל"ן בישראל ובעיקר במדינת ת"א זה נכון.
העובדה היא שאף פעם בעית ההיצע גדולה אשר היתה לא גרמה לעליות של 60% ויותר במחירי דירות בזמן קצר של שנתיים -שלוש , גם לא בזמן העלייה הרוסית הגדולה במהלך שנות ה90 המוקדמות.
יותר מזה, עליות המחירים הדרסטיות בשנים האחרונות לא פסחו גם על מקומות שההיצע היא לא הבעיה שם: קרית שמונה,ערד, אשקלון , באר שבע ..מדוע שם עלו המחירים?
היתכן אולי שאוכלוסיית מדינת ישראל צמחה ב60% ויותר תוך 3 שנים מה שגרם לבעית היצע פתאומית?

ואגב, אם כבר מתיחסים לעובדות בשנת 2003 היצע הדירות שהיה בארץ היה קטן מהיום. המחירים אז אגב ירדו.
אם כך אז מה הגורם האמיתי להתנפחות הבועה? על כך ארחיב בהמשך.

2. העליות מגיעות אחרי תקופה של עשור שנים בהם המחירים ירדו.
שר שנים או עשרים שנה בהם המחירים לא עולים הם לכשעצמם אינם סיבה לעליית מחירים חדה מיד לאחריהן. אין בזה שום הגיון כלכלי שיכול להצדיק את זה.
האם יתכן אולי שכל רוכשי הדירות חיכו 10 שנים ואז באיזה תזמון אלוהי או בהתארגנות חשאית דרך הפייסבוק החליטו להתנפל בבת אחת על יתרת הדירות בשוק?
אמנם בהיסטוריה דוגמאות רבות למיקרים בהם אחרי עשר שנים של קיפאון או ירידה במחירים הגיעה עליה חדה במחירים אך מנגד היו גם התרסקויות חסרות תקדים.
על מנת שמחירים ישתנו צריך להיות טריגר לכך ,ולכן מה שמעניין זה לא מה היה בX השנים האחרונות אלא מה השתנה (מהו הטריגר) שגרם לעליית המחירים.

3. מחירי הדירות תמיד עולים. מדובר בהשקעה בטוחה.
זו טענה ששגורה בעיקר אצל גורמים אינטרסנטים שלא נותנים לעובדות לבלבל אותם.
הטענה הזאת סותרת את עובדה מספר 2. טוב אמרנו שיש כאלה שלא נותנים לעובדות לבלבל אותם.

4. אנחנו זה לא ארה"ב - פה קריסת מחירים לא יכולה לקרות כי הבנקים יותר אחראים.
חריות זה לא הצד שהייתי סומך עליו כשבנק רואה מולו רווחים גדולים.היום לאחר חשיפת תיקי המשכנתאות לפי דרישת בנק ישראל, התקבלה תמונה מפחידה אם נסתכל על הסיכונים שהבנקים לקחו. הסיכונים מתבטאים בגובה המשכנתאות שעד לפני כמה שנים נחשבו למטורפות והיום הפכו לסטנדרט, ברמת המינוף של הלווים, במשך המשכנתא, במסלולי המשכנתא. הנה דוגמא מדהימה מתוך נתונים שהציג בנק הפועלים לאחרונה (ע"פ אתר כלכליסט):
שיעור המשכנתאות בהיקף של מעל 2 מיליון שקל מתוך כלל המשכנתאות גדל מ7.6% ברבעון הראשון של 2010 ל9.5% ברבעון הנוכחי.המשמעות כמעט 10% מלוקחי המשכנתאות של בנק הפועלים לקחו משכנתא של מעל 2 מיליון שקל...ניתן לדמיין אם כך מה מספר הלווים שלקחו משכנתא של מיליון ויותר
תחליטו אתם אם הבנק הפגין פה אחריות או לא?

5. הממשלה לא תיתן לכל כך הרבה בעלי המשכנתאות ליפול.
לא נכנס לפרטים הכלכליים כדי לא לשעמם אתכם אבל המשמעות של חילוץ בעלי המשכנתאות מצרתם תהיה קריסה של השקל עם כל הכלכלה הישראלית. לפיכך חילוץ בעלי המשכנתאות היא לא ריאלית אלא אם הממשלה רוצה לשים את נפשה בכפה.
אגב אתם יכולים להרגע, הבנקים לא יפלו. להם הממשלה תדאג כבר.

6. במקום "לזרוק" כסף על על שכר דירה נשלם על משכנתא ונקבל דירה בסוף.

רבות דובר כבר על נושא זה. אגיד רק בקצרה שבחלק גדול של המשכנתאות הגדולות שנלקחו בשנים האחרונות חישוב פשוט היה מגלה שבתום תקופת המשכנתא יוכלו ה"שוכרים" לקנות את אותה דירה ועוד ישאר להם עודף.. במיקרים מסוימים אפילו עודף גדול. החישוב הוא פשוט וכדאי שתעשו אותו לפני שאתם הולכים "לזרוק" כמה מאות אלפי ש"ח על משכנתא.
בנוסף רבים מלוקחי המשכנתאות לא לוקחים בחשבון מצבים ,שבתקופה של 20-30 שנה יתרחשו בסבירות די גבוהה.מצבים כמו לדוגמא גדילת התא המשפחתי ,פיטורין , מחלות, הוצאות דחופות ,הוצאות לא צפויות ושאר דברים שלא עלינו.




http://kalkala-amitit.blogspot.com/2011/06/i.html

2011 Startup School Q&A with Mark Zuckerberg (English)

Latma: дети Осло 93, Зелокорели об арабской весне (Hebrew, Russian)



הילדים של אוסלו 93
[
שיר מתוך התוכנית
]



המקור:



יש המשך למטה
Ниже есть продолжение.



חורף 73' הוא שיר שנכתב בידי שמואל הספרי, הולחן על ידי אורי וידיסלבסקי ובוצע לראשונה בידי להקת חינוך מיוחד. השיר מדבר על הילדים שנולדו אחרי ובעקבות מלחמת יום הכיפורים, כשהם כבר גדולים עם מדים, למרות שהבטיחו להם את יונת השלום כשנולדו, הם עדיין נלחמים, אך מבקשים לחדש את ההבטחה לקיים מהוריהם.

אנחנו הילדים של חורף שנת שבעים ושלוש
חלמתם אותנו לראשונה עם שחר, בתום הקרבות
הייתם גברים עייפים שהודו למזלם הטוב
הייתן נשים צעירות מודאגות ורציתן כל כך לאהוב
וכשהריתם אותנו באהבה בחורף שבעים ושלוש
רציתם למלא בגופכם את מה שחיסרה המלחמה.

כשנולדנו היתה הארץ פצועה ועצובה
הבטתם בנו, חיבקתם אותנו, ניסיתם למצוא נחמה
כשנולדנו ברכו הזקנים בעיניים דומעות
אמרו הילדים האלה הלואי לא ילכו אל הצבא
ופניכם בתצלום הישן מוכיחות דיברתם מכל הלב
כשהבטחתם לעשות בשבילנו הכל להפוך אויב לאוהב.

הבטחתם יונה
עלה של זית
הבטחתם שלום בבית
הבטחתם אביב ופריחות
הבטחתם לקיים הבטחות
הבטחתם יונה

אנחנו הילדים של חורף שנת שבעים ושלוש
גדלנו, אנחנו עכשיו בצבא עם הנשק, קסדה על הראש
גם אנחנו יודעים לעשות אהבה, צוחקים ויודעים לבכות
גם אנחנו גברים, גם אנחנו נשים, גם אנחנו חולמים תינוקות
ולכן לא נלחץ, ולכן לא נדרוש, ולכן לא נאיים
כשהיינו קטנים אמרתם: הבטחות צריך לקיים
אם דרוש לכם כח ניתן, לא נחסוך, רק רצינו ללחוש
אנחנו הילדים של החורף ההוא שנת שבעים ושלוש

הבטחתם יונה...



http://www.youtube.com/watch?v=gp9sO89a32I

Суровые дни саммита G-20

The Secret of Oz (English, Hebrew)