Sunday, June 01, 2014

Цена на недвижимость в Израиле не упадут до 2016 года

Для начала, что я не утверждаю. Я не утверждаю, что цены на квартиры обязаны существенно вырасти до 2016 года, вполне возможно, что рост цен будет минимальным, даже возможно маленькое их снижение, хотя и существенных их рост полностью не исключен. Я не утверждаю, что цены на недвижимость не упадут, скажем, в 2021 году. Более того, я считаю, что в долгосрочной перспективе, цены на недвижимость обязаны упасть, хотя и тут есть вероятность, что это падение не будет существенным.

Ниже есть продолжение.

В краткосрочной перспективе, существенный роль на уровень цен играет программа об обнулении НДС ("маам") для определённых категорий граждан. В частности, существенным является ограничение суммы сделки 1,6 млн. шекелей. ИМХО, это программа приведёт к росту цен. Ведь для покупателя сумма квартира, как бы, уменьшается, ему не надо платить НДС государству. Таким образом, продавец может "безнаказанно" поднять цену. Если цена квартиры сегодня, без НДС составляет 1,36 млн шекелей, то с учётом НДС, эта квартира стоит 1,6 млн. Таким образом, ИМХО, цена на квартиры в диапазон 1,36-1,6 млн. будет установлена на уровне 1,6 млн.

Относительно небольшая группа населения получает возможность купить квартиру по цене значительно ниже текущей. Активность этой группы на рынке жилья ожидаемо вырастет значительно выше среднего показателя. То есть спрос на новые квартиры вырастет. Таким образом, для всех, кто не входит в эту группу, количество свободных квартир снизится.
Одно это приведёт к росту цен для этой категории население. Цена для такого покупателя будет также выше из-за того, что они должны будут также уплатить НДС государству. Вряд ли продавцы согласятся снизит цену на квартиру на размер НДС "специально для вас", к тому же это не совсем законно. Таким образом, для этой категорий мечта о покупке квартиры станет ещё призрачней. В виду многочисленности этой категорий, это приведет к росту цена на съём квартиры.

Ключевыми моментами прогноза являются:

1. Программа обнуления НДС для определённых категорий граждан.
2. Ожидаемое отсутствие существенного увеличения предложения.
3. Ожидаемое существенное повышение учётной ставки ФРС США.

ИМХО, эффект от пункта 1) будет довольно ограничен. Уже на промежутке в 1 год он вряд ли будет особо заметен на общем фоне изменения цен. Поэтому, кроме описанного выше эффекта, я не ожидаю какого-либо его существенно влияние.

Цена на квартиру определяется тем, сколько за неё готовы платить покупатели, в частности если они готовы платить больше 1 млн. шекелей, то продавцы будут за неё просить более 1 млн. шекелей, а также уровней спроса и предложения, в частности, Израилю в год нужно 39 тыс. новых квартир только для того, чтобы покрыть так называемый естественный прирост. К примеру, в 2005 году было построено всего лишь 28380 единиц жилья, то есть почти на десять тысяч единиц меньше, чем нужно для покрытия простого естественно прироста. Когда уровень предложения меньше уровня спроса, цена, естественно идёт вверх.

К сожалению, 2005 год не был каким-либо исключительным годом. Согласно оценкам экспертов на рынке недвижимости, средний спрос на новое жилье за период с 2000 по 2013 год составлял около 40 тысяч новых квартир, т.е. тот самый естественный прирост. По данным ЦСБ, только в 2000 и в 2013 годах количество начатых строиться квартир соответствовало спросу. В период с 2001 по 2012 год предложение отставало от спроса, причем с 2005 по 2011 год отставание составляло 7-10 тысяч квартир в год. Таким образом, только за последние 13 лет у нас образовался разрыв в 91-130 тыс. квартир.

Для того, чтобы цена на квартиры начала падать нужно сначала закрыть за это время дефицит жилья. Пока что количество разрешений на строительство сильно упало после 2011 года. Например, по данным портала GlobalPropertyGuide.com, количество разрешений на строительство в первые 8 месяцев 2012 года сократилось на 20,4% по сравнению с аналогичным периодом в 2011 году.

Даже если поверить "пропаганде" государства о более свежих данных, что уже утвержденные государством и комиссиями по планированию и застройке соглашения о массовом строительстве в Кирьят-Гате, Рош-Аине, Модиине, Кирьят-Бялике, а также готовящиеся к утверждению проекты в Ришон ле-Ционе, Явне, Беэр-Шеве и Герцлии, должны вывести на рынок 100 тысяч новых единиц жилья, этого не случится до 2016 года. Большинство из этих проектов пока существуют только на бумаге и не известно когда они будут осуществлены. А за это время разрыв в количеств квартир только увеличится...

Некоторые время я думал, что из-за повышение учётной ставки ФРС США - цена на квартиры в Израиле упадут, при чём падение будет носить довольно резкий характер, как в США в 2007 году.



Источник: Роберт Шиллер, Минтруда США, независимые оценки инфляции, взято отсюда.

Главной моей ошибкой было то, что в США можно "вернуть ключи банку" для погашения ипотеки ("машканты"), а в Израиле это сделать невозможно. Т.е. если вы не можете потянуть выплату ежемесячного платежа вы просто отдаёте квартиру банку и вы ему больше ничего не должны. Таким образом, процесс падение цены на квартиры в США резко ускорился, когда стоимость квартиры стала ниже стоимости ипотеки (как там говорят "ушла под воду"). В Израиле, к сожалению, такой возможности нет, в Израиле регуляция рынка недвижимости направлена исключительно на сохранение устойчивости банковской системы, которая предоставляет кредиты как покупателям, так и продавцам, без особой заботы о простых граждан, которые в основном выступают в роли покупателей.

Механизм резкого падения стоимости недвижимости в Израиле мне представлялся схематично следующим. ФРС США повысят учётную ставку уже в 2015 году. К концу 2015 года ожидается, что она будет 3-4%. Учётная ставка в Израиле сегодня 0,75%. Очевидно, что она не может быть ниже учётной ставки в США, таким образом, пусть и с некоторым лагом, скажем до конца 2016 года, в Израиле учётная ставка будет 4-5%.

Существенную роль при определении цена квартиры играет доступность кредита. Практически все сделки при покупке-продаже квартиры включают тот или иной кредит, чаще всего ипотечную ссуду. В скобках замечу, даже те, кто могут заплатить за квартиру наличными предпочитают взять ипотеку, так как по сравнению с другими видами ссуд, это уникально дешёвая ссуда, а освободившиеся деньги вложить во что-то другое. Таким образом при определение цены, которую можно попросить за квартиру исходят из того ссуда на какую сумму может выдать банк основной массе покупателей (населения). В последнее время, процентные выплаты по ипотеки падали (не строго монотонно, но тренд очень отчётливый). К примеру, учётная ставка банка Израиля, а через ней и ставка прайм, к которой привязаны существенная часть ипотеки, была мае 2006 года 5,25%, а сегодня 0,75%. В скобках отмечу, что в долгосрочной перспективе все виды привязки ипотеки (индекс потребительский цен и прочее) ведут себя одинаково, таким образом, можно утверждать, что низкая учётная ставка в долгосрочной перспективе означает и низкую инфляцию и наоборот высокая учётная ставка идёт всегда в долгосрочной перспективе вместе с высокой инфляцией. Таким образом, ежемесячный платёж по ипотеки для тех, кто её взял в 2006 года стал меньше грубо на 4,5% (если вся ипотека привязана только к "прайм", напомню, что "прайм"=учётная ставка + константа в 1,5%, плюс я сделал линейное приближение, вместо вычисления сложных процентов). Но это также значит, что за ту же самую квартиру можно сегодня просить больше, ведь существенный является именно ежемесячный платёж.

Таким образом, я думал, что ожидаемой мной резкое повышение учётной ставки банка Израиля приведёт к резкому падению цены на недвижимость.
Возьмём квартиру за $1200000$ сегодня в 2014 году. Допустим, что мы берём ипотеку под 2,25% годовых (опять-таки я предполагаю 100% ипотеки под прайм без собственного капиатала. Учётная ставка сегодня 0,75%, значит $прайм = 0,75%+1,5%=2,25%$). Предположим, что учётная ставка меняться со временем не будет. Таким образом, через 28 лет мы должны будем выплатить
$1200000*(1+0,025)^28=2395794$. Ежемесячный ожидаемый платёж таким образом, будет $(2395794/12)/28=7130$ шекелей. В реальности, конечно, есть несколько способов подсчёта, ежемесячный платёж может варьироваться, а не быть равным, как при моём подсчёте т.п., но для простоты я игнорирую все эти аспекты. Промежуточный итог, мы хотим купить купить квартиру за $1200000$ при учётной ставке 0,75%, наш ежемесячный платёж будет 7130 шекелей. В реальности эта сумма даже меньше, из-за сделанных допущений в модели (к примеру, ипотека берётся только на часть суммы). Теперь допустим, что учётная ставка одномоментно поднялась на 4%. На сколько увеличится ежемесячный платёж в нашей модели? Очевидно, что при простом линейном приближении это будет $7130*1,04=7415,2$ или 285,2 шекеля. Это величина является достаточно низкой. Конечно, если мы учтём сложные проценты, то величина увеличения ежемесячного будет расти с какого момента достаточно быстро, но в первые два года мы можем, достаточно спокойно её пренебречь.

Вывод из предыдущего абзаца. Вышеописанный механизм не может привести к резкому падению цены на квартиры в виду резкого увлечения ежемесячного платежа. Ещё раз, я думал цепочка события будет следующий: ФРС США резко повышает учётную ставку -> банк Израиля резко повышает учётную ставку -> резко растёт ежемесячный платёж по ипотеки (здесь сбой) -> люди не могут вернуть ссуду -> банки отбирают квартиры за долги -> предложения квартир растёт -> цена на них падает. В скобках замечу, что массовый невозрат ипотеки может привести и к краху банковской системы, что ещё более усугубит ситуацию (экономика будет падать -> безработица расти -> падение спроса на квартиры). Однако, действия ещё Стенли Фишера в увеличении стабильности банковской системы (ужесточения правил выдачи ипотеки), позволяют надеяться на то, что этот сценарий не осуществиться.

Вышеприведённые прикидки говорят о том, что удорожание кредита не может привести к резкому падению цен на квартиры. Чтобы рост ежемесячного возврата стал неподъёмным должно пройти, как показывает история, около 7 лет. Таким образом, в "лучшем" случае этот механизм "выстрелит" в 2021 году.

Выводы. Прогноз на 2014-2016 год. Цена на квартиры будут продолжать медленно расти. Некоторое ускорения роста будет после начала действия программы "нулевого НДС".

В 2016 году возможно ухудшение ситуации в экономике Израиля в следствии лопания пузыря на фондовой рынке США, которое ожидается в 2015 году. С этим будут бороться путем повышение учётной ставки. Скорее всего произойдёт повышения уровня безработицы в Израиле (мы много экспортируем в США, ухудшение там приведёт к сокращению издержек экспортёров, что приведёт к волне увольнений), но, ИМХО, оно не будет критическим. Таким образом в 2016 году может произойти очередное торможение роста цен и даже, быть может даже некоторое его понижение, но ничего катастрофического. Этот прогноз может оказаться неверным, если прогнозы типа Why Israel's Boom Is Actually A Bubble Destined To Pop (English, Russian) окажутся верными.

Напоследок одно маленькое замечание. Многие до сих считают, что рынок недвижимости может только расти. Их не убеждает даже его резкое падение в США в 2006 году. Они говорят, в Израиле этого не может произойти. У нас, мол, в принципе наблюдается дефицит земли, пригодной для строительства. Посмотрим, однако, на Японию. Там, тоже есть дефицит земли, пригодной для строительства. С 1990-го по 2005 год недвижимость здесь резко подешевела на целых 70%. А в

последние годы японский рынок жилой недвижимости демонстрирует нисходящий тренд. Так, с 2008 по 2012 год средняя общенациональная стоимость жилья в стране сократилась на 17,5%. На этом фоне стоимость земли для жилищного строительства снизилась с 1993 года более чем на 50%, и продолжает демонстрировать нисходящий тренд. Продажи земельных участков сократились с 2004 года в 2,5 раза. При этом объёмы строительства жилья снизились с 1990 года в 2 раза. В контексте вышеперечисленных факторов жилой рынок не обладает инвестиционной привлекательностью в среднесрочной перспективе
отмечает Станислав Зингель.

Конечно, это произошло после "супер-пузыря" на японском рынке недвижимости 1980-х годов, но этого не легче.