(Стоимость недвижимости удвоилась с низов финансового кризиса и достигла своих предкризисных уровней. Какое государство сможет устоять от соблазна обложить налогом недвижимое имущество?)
Средний класс, приученный к тому, что “недвижимость – это фундамент семейного богатства”, станет жертвой более высоких налогов на жилье, находящееся в собственности.
Корреспондент Джоэл М. поместил статью в New York Times, которая называется “В Греции, недвижимость – это долг”, и она с моей точки зрения, является предвестником будущих событий.
Ниже есть продолжение.
http://finview.ru/2016/12/28/28-12-16kogda-aktivy-takie-kak-nedvizhimost-stanovyatsya-obyazatelstvami/
По всей Греции в судах люди выстраиваются в очереди, чтобы подать бумаги об отказе от наследства. Это происходит не обязательно потому, что безответственный дядюшка накопил кучу долгов по причине нескончаемого разгула. Они поворачиваются спиной к тому, что еще недавно было основой греческой экономики и общества: жилой недвижимости.
Растущие персональные долги, падающие доходы и заоблачные налоги – все это сопутствует экономической депрессии в Греции, превратившей некогда столь желанную недвижимость, наследование которой сулило легкие деньги, в катастрофическое бремя.
Еще недавно в Греции под налогообложение попадала только дорогая недвижимость, и многие греки вообще почти не платили налогов на недвижимость. К настоящему времени ситуация кардинально изменилась, и у многих граждан этой страны просто не хватает денег, чтобы уплатить начисленную им сумму налогов.
В 2010 году сборы налога на недвижимость составляли 0,26% ВВП страны, на сегодняшний день эта цифра увеличилась до 2%, согласно бюджетной статистике. “Внезапно, государство начало относится к своим гражданам, как будто они стали богатыми, но именно в этот момент произошло обратное: они стали бедными.”
Помимо прочих потрясений, произошедших за последние несколько лет, этот конкретный случай показывает, как традиционные концепции, дававшие ранее чувство защищенности людям, могут быть разрушены. Имея историю полную войн, банкротств и эпизодов высокой инфляции, греки всегда смотрели на землю, как на защитный актив.
Но на фоне частных долгов, которые на конец прошлого года достигли 222 млрд. евро, такая собственность может оказаться еще более опасной. С введением унифицированного налога, владение любой собственностью теперь облагается налогом.
Высвободится из-под горы накопившихся долгов грекам будет крайне непросто. Объем плохих ипотечных кредитов достиг 31,7% по состоянию на июнь этого года. Меж тем, в 2008 году эта цифра равнялась лишь 5,8%.
Самоусиливающаяся динамика, описанная в этой статье, коренным образом меняет историческую концепцию стоимости: активы, которые когда-то сохраняли или увеличивали богатство, теперь стали приносить убытки своим владельцам.
1. Правительства, отчаянно нуждающиеся в бюджетных поступлениях, повышают имущественные налоги, которые в конечном итоге оказывают давление на продажи и потенциал дальнейшего роста цен на недвижимость.
2. Высокая долговая нагрузка и высокий уровень налогов становятся причиной дефолтов по ипотечным кредитам и вынужденных продаж со стороны банков, в пользу которых переходят права на недвижимость плохих должников. Это еще больше угнетает рынок, который переполняется не проданным/ не сданным в аренду жильем.
3. По мере снижения цен на недвижимость, владельцы жилья начинают понимать, что им не стоит рассчитывать на увеличение цен в будущем. Напротив, они начинают опасаться дальнейшего снижения стоимости своей недвижимости и роста налогов на нее. Это еще более угнетает цены.
4. Высокая долговая нагрузка становится еще более тяжкой по мере падения стоимости недвижимости.
5. Вместо средства сохранения и увеличения богатства, недвижимость становится обязательством, которое разрушает богатство через уплату налогов и снижение цен на нее.
Кто-то может возразить, что в Греции сложилась уникальная ситуация – слишком забюрократизированная система продажи земли, осложненная резко выросшими налогами. Однако, возможно, Греция – это та страна, которая указывает путь в будущее всему остальному миру.
Все правительства мира сталкиваются с быстрорастущими пенсионными выплатами и увеличивающимся расходами на здравоохранение. Их потребности в налоговых поступлениях резко вырастут, как только глобальная рецессия подрежет доходы, занятость, бизнесы и налоги от продаж.
Дополнительные налоги на активы, которые не могут бежать из страны – такие, как недвижимость – становятся чрезвычайно привлекательными.
Как только класс активов прекращает быть средством сохранения и увеличения богатства и превращается в финансовый риск и бремя, на сцену является порочный круг падающего спроса и растущего предложения, который оказывает давление на цены, а те в свою очередь, снижаясь, вынуждают все больше людей продавать свою недвижимость прежде, чем цены не упали еще больше.
Кошмарный сценарий для недавних покупателей заключается в возможном резком повышении налогов, которые обрушат рынок недвижимости, потопив этих покупателей, то есть сделав так, что задолженность по ипотеке окажется больше, чем стоимость купленного по этой ипотеке жилья. Если человек сталкивается с перспективой роста налогов на недвижимость и падения цен на нее, есть ли у него основания и дальше оставаться владельцем этой недвижимости?
Во время Великой Депрессии случались невероятные истории, когда владельцы домов разрушали свою собственность, чтобы платить меньше налогов, и хоть таким способом сохранить свое право на землю под этими домами.
Какой класс активов притянет к себе внимание властей, будет варьироваться от нации к нации, но мы можем с уверенностью ожидать, что правительства придут за теми активами, которые сейчас рассматриваются, как защитные, и они не могут быть переведены в низконалоговые юрисдикции.
Мобильный капитал может убежать в более безопасные, менее затратные с точки зрения налогообложения края, где супербогатые смогут купить законодателей, чтобы остаться при своих богатствах. Это будет средний класс, приученный к тому, что “недвижимость – это фундамент семейного богатства”, который станет жертвой более высоких налогов на жилье, находящееся в собственности.
Опубликовано 27.12.2016 г.
When Assets (Such as Real Estate) Become Liabilities
No comments:
Post a Comment