Tuesday, September 12, 2017

עושים היסטוריה 139: משבר הסאב-פריים ואנרכיה עות'מאנית – על הסודות שמאחורי המשכנתא (Hebrew)

mp3

כולם יודעים שעל ריבית המשכנתא חובה להתמקח…אבל מעטים שואלים את עצמם מדוע מגביל בנק ישראל את גובה המשכנתא לאחוז מסוים משווי הנכס, או מדוע מכונה האגף לניהול מקרקעין במדינת ישראל בשם 'טאבו' – שמו של מוסד בירוקרטי עות'מאני בן למעלה מ-150 שנה. בפרק זה נדון בהיסטוריה המפותלת והכמעט ייחודית במינה של המשכנתא הישראלית.

0440: על 'אפקט ההדבקה' והטעות העסקית שהפילה את חברת 'האחים ליהמן', וכמעט שמוטטה את המשק האמריקני כולו.
1810: על האנרכיה ששררה בא"י בתחום הנדל"ן בימי האימפריה העות'מאנית, וכיצד הצליח פקיד מכס דרום-אוסטרלי (שהפך לראש ממשלה לשלושים יום) לפתור אותה?
3605: על מיפוי קרקעות, וכיצד יכולים הגיאודזים להעלות את ישראל לשלב הבא בגביע אירופה בכדורגל? (רמז: הם לא. אף אחד לא יכול.)

http://www.ranlevi.com/2014/03/17/ep139_mortgage_history/

Ниже есть продолжение.

כשהייתי חייל טירון, אי שם לפני קרוב לעשרים שנה, מילואימניק ששירת עמי באותו הבסיס אמר משפט חכם: 'תחשוב טוב לפני שאתה בוחר את המסלול הצבאי שלך. שלוש שנים של שירות חובה עוברות מהר, אבל מילואים אתה ממשיך לעשות גם בגיל ארבעים.' נזכרתי במשפט הזה לפני מספר חודשים, כשבפעם הראשונה בחיי קניתי דירה. החתימה על חוזה הרכישה הייתה עניין של כמה דקות, אבל המשכנתא שלקחתי כדי לשלם על הדירה תלווה אותי במשך שנים רבות, קרוב לוודאי.

לטובת ברי המזל שטרם הספיקו להכיר את פקיד המשכנתאות של הבנק באופן אישי, נסביר כי משכנתא היא סוג של הלוואה שנועדה לאפשר רכישת דירה. הבנק (או גוף כלכלי אחר) מלווה ללקוח סכום כסף גדול, והלקוח מתחייב להחזיר לבנק את הכסף בתשלומים הנפרסים על פני שנים רבות, בתוספת ריבית – רווח הבנק מההלוואה. כדי להגן על עצמו מפני אפשרות שהלקוח לא יצליח להחזיר את הלוואה במלואה, הבנק 'משעבד' את הבית או הדירה כערובה להחזרת החוב. במילים אחרות, אם הלקוח לא ישלם את ההלוואה, הבנק יוכל למכור את הדירה ולקחת את דמי המכירה לעצמו. מקורה של המילה הלועזית mortgage, 'משכנתא', מרמז על אופייה של הלוואה זו. בצרפתית, mort פירושו מוות ו-gage היא 'התחייבות' – דהיינו, משכ נתא היא 'התחייבות עד מוות': היא מסתיימת ('מתה') כאשר סכום ההלוואה מוחזר במלואו או כאשר הנכס מעוקל לטובת הבנק, ומכאן שהוא 'מת' עבור בעליו הקודמים.

יש לא מעט אתרי אינטרנט שבהם אפשר למצוא עצות, טיפים והמלצות בענייני משכנתאות: החל מאלו מסלולי הלוואה לבחור, וכלה בשפת הגוף שעליה כדאי להקפיד בעת המשא ומתן הקשוח מול הבנק על גובה הריבית. בפרק זה לא תמצאו עצות וטיפים שכאלה. אינני חושב שיש לי מה להוסיף על הררי המילים שכבר נכתבו בנושאים האלה ברשת, ובנוסף יש לי תחושה חזקה שגם אם תלבשו הבעת הפנים קשוחה כשל קלינט איסטווד בזמן דו-קרב אקדוחנים במערבון ספגטי – זה לא ממש יעזור. פקידת המשכנתאות מנהלת חמישה משאים ומתנים כאלה לפני ארוחת הצהרים: היא תקמט אותך כמו כרטיס אשראי שפג תוקפו.

בפרק זה בחרתי לעסוק בשאלות עמוקות יותר, באותן הנחות יסוד ונהלים מקובלים שכל מי שלקח משכנתא נתקל בהם – אך קרוב לוודאי קיבל אותן כעובדות גמורות. נדון במגבלות שמטיל בנק ישראל על הבנקים בבואם להעניק הלוואות משכנתא ללקוחותיהם, בחוקים המפותלים שעל פיהם נקבעת הבעלות על הקרקע – ובחלוקת הקרקעות בישראל לגושים ולחלקות. כל אחד מנושאים אלה מסתיר מאחוריו היסטוריה מרתקת, שתאיר באור חדש את ההלוואה המפורסמת וההכרחית כל כך, שכל אחד מאתנו אוהב לשנוא.
בנק ישראל

נפתח במגבלות שמטיל בנק ישראל על הלוואות משכנתא. באתר האינטרנט של בנק ישראל, תחת סעיף 'אודות', מתוארים שלושת תפקידיו העיקריים של הבנק המרכזי: שמירה על יציבות מחירים, תמיכה במדיניות הכלכלית של הממשלה – למשל, צמצום פערים חברתיים – ותמיכה ביציבות המערכת הפיננסית. גם מי שאין לו תואר מתקדם בכלכלה יכול לשער לעצמו שאלו אינן מטרות קלות להשגה. כלכלה בקנה מידה של מדינה היא מערכת מורכבת ובלתי צפויה. מיליוני בני אדם מחליפים ביניהם כסף באינספור עסקאות קטנות וגדולות, כמו המוני נמלים שנפגשות באקראי בתוך נחיל ענק. כיצד יכול בנק ישראל, ונגיד הבנק העומד בראשו, לשלוט ולייצב מערכת כה כאוטית?

המשכנתא היא אחד מהכלים המרכזיים העומדים לרשות בנק ישראל לשם מטרה זו. משכנתא היא 'כסף גדול': בהלוואה טיפוסית מחליפים ידיים מאות אלפי שקלים, אם לא יותר. באמצעות האיסורים והמגבלות שמטיל בנק ישראל על הבנקים המסחריים, הוא שולט על אחוז ניכר מהפעילות הכלכלית היומית במדינה.

למשל, לבנק המרכזי שליטה על שיעורי הריבית שגובים הבנקים על הלוואות בכלל, ועל המשכנתא בפרט: זו 'ריבית בנק ישראל' שעליה אנו שומעים מדי פעם בפעם בחדשות. כשנגיד הבנק מחליט על העלאת הריבית, לשם הדוגמא, הוא גורם לכך שההחזר החודשי של המשכנתא מתייקר – ובכך גורם ללווים הפוטנציאליים לחשוב פעמיים לפני שהם נוטלים הלוואות בסכומים גדולים. כשלרוכשי הדירות אין כסף רב, המוכרים חייבים להתגמש ומחירי הדירות אמורים לרדת. בחרתי במילה 'אמורים' כיוון שבכלכלה כמו בכלכלה, גורמים רבים משפיעים על רמות המחירים – וגובה הריבית הוא רק אחד מהם.

אחת המגבלות העקרוניות והמעיקות שכל מי שמבקש ליטול משכנתא נתקל בהן כבר בראשית התהליך, היא המגבלה על אחוז המימון המקסימלי של הלוואת המשכנתא מתוך סך כל שווי הדירה. למשל, אם הדירה עולה מיליון שקל – בנק ישראל מאפשר לבנק המסחרי להעניק ללווה משכנתא בגובה של חמש מאות או שש מאות אלף שקל בלבד. את כל שאר הכסף הרוכש יהיה חייב להשיג בעצמו ממקורות אחרים.

על פניו, זו נראית כמו מגבלה דרקונית וחסרת צידוק. מה אכפת לבנק ישראל אם אני, אזרח אחראי ובעל עבודה קבועה ומסודרת, בוחר לממן אחוז גבוה יותר מסכום הרכישה באמצעות הלוואת משכנתא? לכל היותר, אפרוס את ההלוואה הגבוהה על פני שלושים שנה במקום עשרים שנה, וזה הכל. המגבלה שמטיל בנק ישראל מכריחה אותי לבחור בדירה קטנה יותר או במיקום גרוע יותר, כיוון שאינני יכול להרשות לעצמי לממן את ארבעים או חמישים האחוזים הנותרים של העסקה.

כדי להבין את ההיגיון שעומד מאחורי מגבלה זו, נשוב להגדרת תפקידי בנק ישראל: אחד מהם, נזכיר, הוא שמירה על יציבות המערכת הפיננסית בישראל. בפרט, יותר מכל דבר אחר, בנק ישראל מנסה למנוע את מה שמכונה 'תופעת ההדבקה'– Banking Contagion – המוכרת גם בשם 'אפקט הדומינו'. הסיפור הבא ידגים את תופעת ההדבקה, ועד כמה היא עלולה להיות הרסנית.
קריסתה של האחים ליהמן

חברת 'האחים ליהמן' החלה את דרכה כחנות למוצרי כותנה שהקימו שלושה אחים – הנרי, עמנואל ומאייר – בשנת 1850. מאה וחמישים שנה מאוחר יותר הפכה חנות הכותנה הקטנה לענק פיננסי גלובלי שעסק במגוון רחב של פעילויות כלכליות – ממסחר בניירות ערך, דרך ניהול השקעות, וכלה בבנקאות עסקית ופרטית. האחים ליהמן שרדה אינספור משברים ותהפוכות כלכליות במרוצת שנותיה – אך החלטה עסקית אחת וחסרת מזל הביאה לאובדנה.

בזמנו, זו נראתה כמו החלטה מוצלחת. בשנת 2003 רכשה החברה חמישה ארגונים שהתמחו במתן משכנתאות – בפרט, משכנתאות מסוג 'סאב-פריים': הלוואות משכנתא שניתנו ללקוחות מעוטי יכולת: מובטלים, או שכירים שהרוויחו משכורות נמוכות יחסית. באותם הימים שוק הדיור בארצות הברית היה בתנופה, וחברת האחים ליהמן הרוויחה עשרות מיליארדי דולרים בזכות הרכישה המוצלחת.

בשנת 2007 חלה תפנית. משבר הסאב-פריים הוא נושא מרתק ומורכב הראוי לפרק שלם, אך לטובת העניין שלנו די אם אסביר כי מסיבות שונות לווי המשכנתאות – שמלכתחילה, נזכיר, היו במצב פיננסי לא מזהיר – לא הצליחו לעמוד בהחזריים החודשיים. לגופים שנתנו להם את ההלוואות הנדיבות לא נותרה ברירה אלא לעקל את הבתים המשועבדים ולנסות למכור אותם כדי להציל את כספם. גם חברת האחים ליהמן ניסתה לעשות כן, אך היקפו האדיר של המשבר הביא לכך ששוק הנדל"ן האמריקני 'הוצף' בבתים מעוקלים שהועמדו למכירה, וההיצע הרב הביא לירידה דרסטית במחירי הדירות. התוצאה הייתה שחברת האחים ליהמן, כמו בנקים אחרים, לא הצליחה לגייס מספיק כסף באמצעות מכירת הבתים כדי לכסות את ההפסד על המשכנתא.

מנהליה של האחים ליהמן ניסו להציג בפני הציבור חזות מעודדת ומלאת ביטחון עצמי, אך מחיר המנייה של החברה צנח בחדות כשעוד ועוד בתי השקעות ובנקים פשטו את הרגל סביבה. ביוני 2008 דיווחה החברה על הפסד של כמעט שלושה מיליארד דולר והכריזה על שורה של צעדי ייעול וקיצוצים. אלפי עובדים פוטרו, ונכסים לא הכרחיים נמכרו במחירי חיסול. אף על פי כן, בתשעה בספטמבר דיווחה החברה על הפסד נוסף של כמעט עשרה מיליארד דולר. סך כל נכסיה של ליהמן עמד על 639 מיליארד דולר– לשם השוואה, מדובר בכמעט פי שישה מתקציב מדינת ישראל לשנת 2013. זה נשמע כמו הרבה כסף – אבל סך כל חובותיה של החברה עמד על יותר משבע מאות מיליארד דולר. בקופת המזומנים של החברה היו, בשלב זה, פחות ממיליארד דולר.

ניסיון של הרגע האחרון למצוא חברה גדולה אחרת שתיקנה את האחים ליהמן ותכסה את חובותיה כשל. בחמישה עשר בספטמבר 2008 הגישה חברת האחים ליהמן לבית המשפט בקשה רשמית לפשיטת רגל: הייתה זו פשיטת הרגל הגדולה ביותר בהיסטוריה, במרווח של יותר מפי שישה מפשיטת הרגל הגדולה שקדמה לה.

מיליוני ברוקרים, משקיעים וכלכלנים צפו בחלחלה בדיווחי חדשות שהראו עובדים לשעבר של האחים ליהמן עוזבים את משרדיהם, חפציהם בתוך ארגזי קרטון אישיים. משבר הסאב-פריים כבר היה בעיצומו וכולם הכינו את עצמם לטלטלות פיננסיות עזות – אבל לא רבים האמינו שחברה בסדר הגודל של האחים ליהמן מסוגלת לפשוט את הרגל, ויותר מכך – שממשלת ארצות הברית תיתן לחברה כל כך גדולה ליפול.

כשגוף פיננסי בסדר גודל של האחים ליהמן פושט את הרגל, יש לכך השפעה כלל עולמית. עשרות אלפי בנקים, עסקים ובתי השקעות אחרים עמדו בקשרים עסקיים עם האחים ליהמן: פשיטת רגל של החברה הגדולה פירושה שגם אלה איבדו את כספם. אם ההפסד הכספי גדול מספיק, גם חברות אלה עשויות לפשוט את הרגל – ואז לקוחותיהם מפסידים את כספם, וכן הלאה וכן הלאה. מקובל לדמות את תאונת השרשרת הפיננסית הזו לשרשרת של קוביות דומינו המפילות זו את זו, אבל יכול להיות שהדימוי הראוי יותר במקרה זה הוא רעידת אדמה בארצות הברית – שיצרה גל צונאמי כלל עולמי. המשבר שיצרה קריסת האחים ליהמן התפשט בתוך שעות ספורות אל שווקים כלכליים בכל העולם והביא לירידות שערים חדות בבורסות מאנגליה ועד המזרח הרחוק.

חמור עוד יותר, אפקט הדומינו המדבק כתוצאת מפשיטת הרגל הגדולה לא היה מוגבל אך ורק לארגונים שעמדו בקשרים עסקיים עם האחים ליהמן: גם בנקים ובתי השקעות שלא היו קשורים כלל אל החברה הושפעו באופן עקיף. קריסת האחים ליהמן יצרה פניקה אצל משקיעים ובנקים רבים, כיוון שלאיש לא היה מושג ברור כמה כסף הייתה חייבת החברה הגדולה ולמי. כל ארגון ניסה להגן על עצמו ועל לקוחותיו, בכל מחיר. למשל, הבנק מורגן סטנלי לא ספג מכה קשה בעקבות משבר הסאב-פריים ונחשב ליציב ובריא מבחינה פיננסית – אך כמה בתי השקעות אמריקנים גדולים שאיבדו עשרות מיליארדי דולרים בעקבות קריסת האחים ליהמן, החליטו שלא לקחת סיכון ולמשוך את הכסף שהחזיקו במורגן סטנלי: 128 מיליארד דולר. המשיכה הבהולה רוקנה את רזרבת המזומנים של מורגן סטנלי והביאה גם אותו אל סף פשיטת רגל: רק הלוואת חירום ממשלתית הצילה את מורגן סטנלי מקריסה ברגע האחרון, וזאת למרות שהבנק, כאמור, לא סבל מחוסר יציבות קודם לכן.

בכל רחבי המערכת הפיננסית האמריקנית חזרה אותה התמונה על עצמה, מוגברת פי אלפי מונים. בנקים הפסיקו להעניק הלוואות לעסקים ולגופים פיננסיים אחרים, כיוון שלא היו בטוחים על מי ניתן לסמוך שיחזיר את ההלוואה ומי עתיד לפשוט רגל למחרת. 'קיפאון האשראי' הזה, Credit Crunch בלעז, גרם גם לארגונים פיננסיים אחרים כדוגמת מריל לינץ' וגולדמן-סאקס להגיע לסף פשיטת רגל.

אנשי משרד האוצר וה-Federal Reserve, הבנק המרכזי האמריקני, הבינו שהם ניצבים בפני סכנה מוחשית לכלכלת ארצות הברית כולה. הקשרים העסקיים ההדוקים בין גופים פיננסיים וההשפעה של הפסיכולוגיה האנושית הביאו ל'אפקט הדומינו' המדבק, שבו קריסה של גוף פיננסי אחד מביאה לקריסתם של בנקים וארגונים רבים אחרים סביבו. אם מספיק בנקים ועסקים פושטים את הרגל, המדינה כולה עלולה להיכנס לסחרור כלכלי שכולל אבטלה גואה, עוני ואינפלציה דוהרת. ביום חמישי, שלושה ימים לאחר ההכרזה על פשיטת הרגל של האחים ליהמן, נפגשו שר האוצר האמריקני ונגיד הבנק המרכזי עם חברי קונגרס כדי לשכנע אותם להעניק סיוע חירום בסך 700 מיליארד דולר למערכת הבנקאות הפרטית. על פי דיווחים עיתונאים, נגיד הבנק בן ברננקי הזהיר את המחוקקים ש-

'אם לא נעשה את זה, יכול להיות שביום שני בבוקר לא תהייה לנו יותר כלכלה.'

הסיוע ניתן, והמשבר החריף חלף – במחיר סיוע כלכלי מסיבי שעוד יכביד על משלמי המסים האמריקניים במשך שנים רבות בעתיד.

המקרה של האחים ליהמן מסביר לנו מדוע מטיל בנק ישראל מגבלות על גובה המשכנתא שיכולים הבנקים להלוות ללקוחותיהם. גם אם תיקלע ישראל למיתון, ולווים רבים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתאות שלהם – הבנקים המלווים לא יעמדו בסכנה כמו זו שהביאה לנפילתה של חברת האחים ליהמן. אם גובה המשכנתא הוא רק חמישים עד שישים אחוזים משווי הנכס, אזי גם אם שוק הנדל"ן ייקלע למשבר ושווי הדירות יירד בצורה חדה – עדיין ישנו סיכוי גדול שהבנק יצליח למכור את הנכס במחיר שיכסה את ההלוואה הכושלת, והבנק לא יפסיד את הכסף. אמנם מגבלת אחוז המימון פוגעת במידה מסוימת בלקוחות שהיו מעוניינים לרכוש דירות יקרות יותר – אבל בנק ישראל רואה בשמירה על יציבות המערכת הבנקאית ומניעת אפקט דומינו מטרה חשובה ומשמעותית יותר לעין שיעור.
הטאבו

נמשיך אל אחד המנגנונים הממשלתיים שכל מי שרוכש דירה נתקל בהם במוקדם או במאוחר: אגף רישום והסדר המקרקעין – המוכר יותר בשמו השני, ה'טאבו'. הרוכש פונה אל האגף כדי לקבל 'נסח טאבו': מסמך המאשר כי המוכר הוא אכן בעליה החוקיים של הדירה או הקרקע, ומגדיר במפורש את גבולות החלקה העומדת למכירה. גם במסגרת תהליך בקשת המשכנתא, הבנק דורש כי ברישום הטאבו תופיע 'הערת אזהרה': סעיף שמעיד על כך שהדירה משועבדת כערבון להלוואה.

החובה לפנות לאגף הרישום נתפסת בעיני רבים כנטל מתסכל ומרגיז. לא רק שהוצאת נסח טאבו ורישום האזהרה כרוכים בתשלומים יקרים, גם לגוף הממשלתי עצמו יש מוניטין של 'הבירוקרטיה בהתגלמותה': אינספור כללים ונהלי רישום מסובכים ולא ברורים, שרק עורך דין מנוסה מסוגל לנווט ביניהם אל חוף מבטחים. באופן טבעי עולה השאלה – מדוע קיים הטאבו? מה הצורך בכל הבירוקרטיה הממשלתית הזו?

צורך זה נעשה ברור יותר כשבוחנים את ההיסטוריה של חוקי הבעלות על קרקעות בארץ ישראל. נועם קופרשטיין, הגרפיקאי שיוצר את האיורים המלווים את פרקי עושים היסטוריה, נתקל לא מעט, במסגרת עיסוקיו השונים, במוסדות הבירוקרטיים השונים שעוסקים בנדל"ן ומקרקעין. הוא נתן לי הגדרה קולעת לטאבו: מה שנדמה לרבים כמשרד בירוקרטי מבולגן, הוא למעשה תל ארכאולוגי פעיל – אוסף של חוקים ותקנות מסובכים שנוצרו במשך מאות שנים של התיישבות וכיבוש בארץ ישראל.

בשנת 1517 כבש הסולטן סלים הראשון את ארץ ישראל מידי הממלוכים, וצירף אותה אל האימפריה העות'מאנית המתעוררת שמרכזה היה בטורקיה של ימינו. העות'מאנים החזיקו בפלשתינה במשך כארבע מאות שנים. במשך רובה המכריע של תקופה ארוכה זו שררה בארץ ישראל אנרכיה מוחלטת בכל הקשור לבעלות על קרקעות: לא היה שום רישום מרכזי מסודר שהגדיר למי שייכת קרקע מסוימת, וגם לא תיעוד של עסקאות מכירה וקניית נדל"ן. עסקאות הנדל"ן התנהלו באופן בלתי רשמי: הקונה והמוכר החליפו ביניהם שטרי בעלות, ללא ידיעתו של השלטון המרכזי והתערבותו.

האנרכיה נבעה בחלקה מהעובדה שהאימפריה העות'מאנית כולה לא הייתה מופת של התנהלות ארגונית, בלשון המעטה – וגם, ואולי בעיקר, כיוון שפלשתינה הייתה אחד האזורים המפגרים והנידחים ביותר באימפריה. המוטיבציה העקרונית של השלטון לנהל רישומי עסקאות נדל"ן הייתה גביית מסים מהעסקאות – אבל ההתיישבות בפלשתינה הייתה דלילה מאוד, והפלאחים שעיבדו את הקרקע היו ברובם עניים מרודים ולא היו יכולים לשלם מיסים גבוהים – כך שהטרחה שבהקמת מנגנון רישום שכזה לא השתלמה לעות'מאנים. לאף אחד באינסטנבול לא היה ממש אכפת ממה שמתרחש כאן.

לקראת אמצע המאה התשע עשרה התחוללה מהפכה משמעותית באימפריה העות'מאנית. המעצמות האירופיות בגבולותיה המערביים של האימפריה הלכו והתחזקו, וההנהגה העות'מאנית הבינה שאם האימפריה הוותיקה מבקשת לשרוד במציאות החדשה עליה לאמץ את הקדמה והמודרניות המערבית. העות'מאנים יזמו רפורמה נרחבת שהקיפה תחומי חיים רבים: הם הקימו מערכת ממשלתית מודרנית, ייסדו פרלמנט, סללו מסילות רכבת, הקימו מערכת דואר, טלגרף, הדפיסו שטרות נייר חדשים ועוד ועוד. מטרת הרפורמה הייתה לחזק את השליטה המרכזית של המדינה על פני כל שטח האימפריה הגדולה.

הרפורמה הובילה גם לחקיקת חוקים חדשים. החשוב מביניהם, לעניינינו, הוא 'חוק הקרקעות' שנחקק בשנת 1858. מטרת חוק הקרקעות הייתה להסדיר בצורה טובה יותר את הגדרת הבעלות על הקרקע, כדי שהשלטון יידע כמה מסים הוא יכול לגבות מהתוצרת החקלאית ומעסקות הנדל"ן, וממי לגבות אותם. החוק הגדיר מספר סוגים בסיסיים של קרקעות, ואת זכויות בעליהן וחובותם. למשל, קרקע מסוג 'מירי' הייתה קרקע חקלאית בבעלות המדינה: החקלאי שעיבד אותה נהנה מפירותיה, אך אם לא שילם את מסיו או שהזניח את הקרקע במשך מספר שנים – המדינה הייתה יכולה לקחת ממנו את הקרקע ולהעניק אותה לחקלאי אחר. קרקע מסוג 'מולכ' (Mulk), להבדיל, הייתה קרקע בבעלות פרטית לחלוטין, שלשלטון לא הייתה זכות להפקיע אותה מבעליו ללא פיצוי. היו גם אדמות 'וואקף' שניתנו למוסדות דתיים, וסיווגי אדמות נוספים.

השלב ההכרחי הבא ברפורמת הקרקעות היה להגדיר בפועל עבור כל חלקת קרקע לאיזה סוג היא שייכת – מירי, מולכ וכו' – ומי בעליה הנוכחיים. לשם כך הוקם מנגנון רישום קרקעות ממשלתי בשם 'טאפו', שהיה אחראי על ניהול הרישומים וחלוקת מסמכי בעלות על הקרקע – 'קושנים'. כיוון שדוברי ערבית התקשו לבטא את האות פ', המילה טאפו התגלגלה עם הזמן להיות 'טאבּו'.

עד כאן התאוריה. בפועל, העות'מאנים נתקלו בקשיים רבים ביישום חוק הקרקעות בפלשתינה. הפלאחים המקומיים לא ששו, בלשון המעטה, לשתף פעולה עם פקידי הטאבו, ולא פנו אל המשרדים הממשלתיים כדי לרשום את עצמם כבעליהן החוקיים של הקרקעות שאותן עיבדו.

הסיבות לכך מגוונות. ראשית, בחברה הכפרית המסורתית לא היה צורך בניירות רשמיים כדי להוכיח בעלות על הקרקע: כולם בכפר הכירו את כולם, וכל אחד ידע מה שייך לו ומה שייך לשכנו. שנית, רוב האיכרים לא ידעו קרוא וכתוב – כך שאפילו אם היו בידיהם מסמכים כתובים, כנראה שלא היו מוצאים בהם תועלת רבה. שלישית, רישום הבעלות על הקרקע גרר אחריו מיסוי – ואף אחד אינו אוהב מסים. רביעית, האיכרים חששו שאם שמם יופיע ברישומים הממשלתיים, העות'מאנים יכריחו אותם להתגייס לצבא – והתנאים בצבא העות'מאני היו גרועים כל כך, עד שאפילו עבודה קשה בשדה מצאת החמה ועד צאת הנשמה נראתה כמו האלטרנטיבה הטובה יותר… במילים אחרות, לפלאחים בפלשתינה לא הייתה כל מוטיבציה ליידע את פקידי האימפריה שהם בעלי קרקעות. הם התעלמו מהטאבו, והמשיכו לנהל את עסקאות הנדל"ן שלהם באופן פרטי ובלתי רשמי. גם יותר מחמישים שנה לאחר שנחקק חוק הקרקעות, רק חמישה אחוזים מכלל הקרקעות בפלשתינה הופיעו ברישומי הטאבו העות'מאנים.

כשכבשו הבריטים את ארץ ישראל מידי העות'מאנים בשנת 1917, הם החליטו להותיר על כנו את חוק הקרקעות העות'מאני. נוסף לחוקים ולנהלים בני עשרות השנים, הבריטים ירשו גם את האנרכיה והכאוס ששררו בנושא בעלות על קרקעות. חקלאים ערבים, עולים יהודים מארצות אירופה ונתיני מעצמות אירופאות ניהלו כל אחד בכפרו ועירו רישומי בעלות ועסקאות נדל"ן – רישומים שגם אם היו מסודרים ומתועדים היטב, לא היה להם תוקף חוקי. סכסוכי קרקעות פרצו חדשות לבקרים, ותדלקו את השנאה והאיבה ששררה בלאו הכי בין הלאומים השונים. כדי לסבך את המצב עוד יותר, פקידי הטאבו העות'מאנים שנמלטו מהארץ בזמן הכיבוש הבריטי לקחו עמם את מרבית הרישומים המועטים שבכל זאת נעשו בעשרות השנים האחרונות…

הבריטים החליטו לאסור באופן גורף על קניית נדל"ן ומכירתו, עד שתימצא הדרך לעשות סדר בבלגן. המפתח להשתלטות על האנרכיה הנדל"נית ששררה באזור הייתה שיטה שהומצאה דווקא בצדו האחר של העולם, באוסטרליה.
שיטת טורנס

רוברט טורנס (Torrens) נולד באירלנד, וב-1839 היגר למדינת דרום-אוסטרליה, אחת המדינות החברות בפדרציה האוסטרלית. מיד עם הגיעו ליבשת המרוחקת מונה לתפקיד בכיר למדי – פקיד מכס ראשי. ייתכן והסיבה למינוי הזריז הייתה העובדה שאביו, קולונל רוברט טורנס האב, היה אחד ממייסדי מדינת דרום אוסטרליה. אם ייחוסו המשפחתי אכן סייע לטורנס הבן בימיו הראשונים כמהגר, הרי שההשפעה המגוננת פגה עד מהרה כשעמיתיו החדשים נחשפו לאופיו העיקש והבלתי מתפשר. טורנס לא היה אדם נוח לבריות: הוא הסתכסך עם המלחים בנמלים ועם עובדי המכס שעבדו תחתיו, החליף מהלומות עם עיתונאי שפירסם עליו כתבה לא מחמיאה ואפילו הסתבך עם ה-Govenor, המקבילה הדרום-אוסטרלית לנשיא המדינה שלנו. אף על פי כן, טורנס הצליח להתקדם בהתמדה בסולם הממשל המקומי, וב-1856 שימש כשר האוצר. תפקידו הבכיר איפשר לו לדחוף ולקדם הצעת חוק שהייתה מבוססת על רעיון שהסתובב במוחו בעשרים השנים האחרונות.

באותם הימים הדרך המקובלת להוכיח בעלות על קרקע מסוימת – באנגליה, באוסטרליה ובמרבית מדינות אירופה – הייתה להחזיק בידך מסמך חתום על ידי בעליה הקודמים של הקרקע, המאשר כי מכר לך את השטח כדת וכדין. הבעיה הייתה שמסמך כזה אינו מספיק, עקרונית, כדי להוכיח את הבעלות מעבר לכל ספק: אחרי הכל, מי אמר שבעליה הקודמים של הקרקע – זה שחתום על המסמך שבידך – היה בעצמו בעליה החוקיים קודם לכן? הפתרון פשוט: עליך להחזיק גם את שטר המכירה הקודם, שמוכיח שהבעלים הקודמים רכש בעצמו את השטח ממישהו אחר. וגם את שטר המכירה שקדם לו. ואת זה שלפניו. ואת זה שלפניו, ואת זה שלפניו, ואת זה שלפניו… במילים אחרות, כדי להוכיח בעלות על הקרקע, כל בעל קרקע נאלץ לשמור את כל מסמכי המכירה הקודמים עד לטביעות כפות ידיים פרהיסטוריות על קירות המערה, או לפחות עד אותה הנקודה שבה המידע על הבעלות אבד בערפילי הזמן. כיוון שרוב האנשים מתקשים לשמור על ניירת מסודרת במשך חמש מאות שנים רצופות – בואו נודה על האמת, רובנו מתקשים לשמור על ניירת מסודרת במשך חמישה שבועות רצופים – סכסוכים משפטיים בנושאי בעלות על קרקעות סיפקו פרנסה בשפע לעורכי הדין. זאת ועוד, נוכלים ורמאים זייפו מסמכי בעלות שכאלה ללא קושי, והשתלטו על קרקעות לא להם.

הקושי שבהוכחת בעלות על הקרקע גם סירבל את תהליך מתן הלוואות משכנתא. הקרקע, כזכור, משמשת ברוב המקרים כערבון להלוואה. בשיטה הקיימת, הדרך המקובלת לבצע שעבוד של הקרקע לטובת הערבון הייתה להעביר את הקרקע לבעלותו המלאה של הבנק: דהיינו, הבנק שהלווה את הכסף הפך להיות בעליה החוקיים של הקרקע – ממש כאילו עיקל אותה. רק אם שולם החוב במלואו, הקרקע עברה בחזרה לבעליה המקוריים. במילים אחרות, תהליך השיעבוד כלל שתי עסקאות העברת בעלות מלאות – על כל הקשיים והסיבוכים המשפטיים שעסקאות כאלה גוררות עמן. העיכוב בתהליך השעבוד עיכב את מתן האשראי הבנקאי, והפריע להתפתחות כלכלית ויזמות עסקית.

שלא כמו באנגליה המבוגרת, אוסטרליה הייתה מדינה צעירה יחסית, כך שבעלי הקרקע שם לא היו צריכים לשמור על ניירת בת מאות שנים. אף על פי כן, התפתחותה המהירה של המדינה הביאה לכך שקרקעות רבות החליפו ידיים, וריבוי מסמכי המכירה והקנייה יצר אותן הבעיות בדיוק – בעיות שרוברט טורנס החליט לפתור, ויהי מה.

השיטה שהציע טורנס הייתה פשוטה – אך שונה מאוד מכל מה שקדם לה. כל המידע הרלוונטי להוכחת הבעלות על חלקת קרקע יימצא במקום אחד: משרד ממשלתי שייתמחה בכך. משרד זה ינהל פנקס ובו יתועדו במרוכז כל העסקאות שנעשו סביב חלקת הקרקע: מי קנה, מי מכר ומתי. המידע בפנקס רישום המקרקעין יהיה המידע היחיד שיכול לשמש כהוכחה חוקית וחותכת לגבי בעלות על הקרקע. כל מסמך אחר, חתום ומסודר ככל שיהיה, ייחשב כחסר תוקף לחלוטין. במילים אחרות, נטל הוכחת הבעלות יוסר מעל כתפי בעל הקרקע, ויעבור לאחריות המדינה.

במבט לאחור, קל לראות את היתרונות הגלומים בשיטה של טורנס. במקום שכל אזרח ינהל ארכיון פרטי של מסמכים חשובים, תעשה זאת המדינה באופן מרוכז ומסודר. העברת בעלות על הקרקע תהפוך להיות עניין פשוט ומהיר הרבה יותר, כיוון שכל הסימוכין לבעלות – וכל שעבוד על הקרקע – יירשם בפנקס אחד. נוכלים ייתקשו מאוד לזייף בעלות על חלקה, שכן לא תהיה להם גישה חופשית לפנקס הרישום. אך על אף יתרונותיה של השיטה, טורנס נתקל בהתנגדות עזה מצד עורכי דין שהתמחו בעסקאות נדל"ן. הם טענו שהפתרון שהוא מציע פשטני מדי ולא יעמוד במבחן המציאות, שכן טורנס אינו עורך דין ואינו מבין דבר וחצי דבר במשפט ובענייני נדל"ן.

טורנס לא נכנע לביקורת והמשיך לדחוף את רעיונותיו. ב-1857 מונה ל'פרמייר' – המקבילה לראש הממשלה אצלנו – אך ממשלתו החזיקה מעמד שלושים יום בלבד לפני שנפלה בהצבעת אי אמון. על אף הקדנציה הקצרה הוא המשיך במאמצי החקיקה, ובעזרת תמיכה מאסיבית של דעת הקהל הצליח להעביר את 'חוק רישום הבעלות על קרקעות' בפרלמנט הדרום-אוסטרלי בשנת 1858.

טורנס קיווה שבעזרת השיטה החדשה העברת בעלות על קרקע תהיה קלה ומהירה, כמו קניה ומכירה של כל מוצר רגיל אחר. בדיעבד, זו הייתה ציפייה מוגזמת מדי – אך שיטתו נתגלתה בכל זאת כדרך יעילה ונוחה הרבה יותר מקודמותיה לניהול הבעלות על קרקעות. עסקאות נדל"ן התבצעו במהירות וללא סיבוכים משפטיים מרובים, וכן רישום שעבודים לטובת משכנתאות. בעקבות הצלחתה, התפשטה שיטת טורנס בכל רחבי העולם, מאנגליה ועד סינגפור – וגם, כפי שאולי כבר ניחשתם, הגיעה לארץ ישראל.

בשנת 1920 החליט השלטון הבריטי לפתוח מחדש את משרדי הטאבו בפלשתינה, הפעם תחת השם 'משרד ספרי האחוזה'. שמונה שנים לאחר מכן הוחלט על יישום שיטת טורנס במלואה בארץ, ועד שנת 1947 נרשמו בפנקס המקרקעין רובן המכריע של הקרקעות בתחומי הקו הירוק.

כשהוקמה מדינת ישראל, היא ירשה את השיטה הבריטית של רישום מקרקעין – שכאמור הייתה מושתתת בחלקה על הטאבו, אותה מערכת בירוקרטית מקורית שהפעילו העות'מאנים. התערובת המשונה של חוקים איסלמיים מהעידן שלפני הרפורמה העות'מאנית, חוקי קרקעות עות'מאנים ונהלים בריטיים מודרניים יותר, המשיכה להיות המשפט התקף בישראל עד לשנת 1969, אז עבר בכנסת 'חוק המקרקעין' שהחליף את חוקים אלה בחוקים חדשים ו'ישראליים למהדרין'. ועדיין, כפי שמעיד עצם השימוש במילה 'טאבו', חלק מאותה היסטוריה עתיקה ממשיך ללוות אותנו גם היום – בצורת אותו 'תל ארכיאולוגי פעיל' של חוקי קרקעות מסובכים.

ביהודה ושומרון, אגב, המצב חמור בהרבה. הבריטים מעולם לא הספיקו להרחיב את רישום הקרקעות לאזורים שמעבר לקו הירוק, ושם המשיכה להתקיים אותה אנרכיה קרקעית גם בתקופת השלטון הירדני – וגם בימים שלאחר מלחמת ששת הימים. סכסוכים מקומיים סביב בעלות על קרקעות, בתוספת הגוון הנפיץ שמעניק הסכסוך היהודי-ערבי בחבל הארץ הזה, הופכים את שאלת הבעלות על הקרקע לבוץ טובעני וסמיך מאוד.
הקדסטר

נקודה עקרונית וחשובה מאוד לעניין קביעת הבעלות על הקרקע היא שאלת מיפוי הקרקעות וקביעת גבולותיהן. לא הזכרתי אותה בדיון הקודם שכן היא ראויה להרחבה בפני עצמה.

אחת השגיאות העיקריות שעשו העות'מאנים בבואם לממש את רפורמת חוק הקרקעות של 1858 הייתה העובדה שלא הקפידו על מיפוי מדויק ומסודר של גבולות החלקות השונות. תיאור גבולות חלקה שהופיע בקושאנים העות'מאנים היה מבוסס ברובו על תוואי שטח קיימים כמו 'השביל שליד הגבעה' או 'תל האבנים הדרומי'. תיאורים שכאלה מעורפלים מטבעם ונקודות הציון המאולתרות עשויות להשתנות עם השנים.

כשהחליטו הבריטים ליישם את שיטת טורנס בארץ ישראל היה ברור להם מהרגע הראשון שאי אפשר לנהל רישום מקרקעין מסודר מבלי למפות את גבולותיהן של החלקות: כל שטח אדמה שאינו משויך בוודאות לחלקה כלשהי פותח פתח לסכסוכי שכנים ומאבקים משפטיים ששיטת טורנס ביקשה למנוע. הנציב הבריטי הורה להקים מחלקת מיפוי ומדידות שמנהליה היו בריטים, ועובדיה היו יהודים, ערבים, ארמנים וכדומה. לבריטים היה הידע המקצועי והם קבעו את התקנים הרלוונטים, ואילו המקומיים ביצעו את המדידות בשטח.

מטרת המדידות הייתה קביעה מדויקת של נקודות ציון שבהן אפשר להיעזר בתהליך מיפוי וקביעת גבולות החלקות. אם יש עמוד נטוע בקרקע בנקודה ידועה ומוגדרת על המפה, ניתן להגדיר גבולות שטח כלשהו באופן חד משמעי ביחס לאותו עמוד. לדוגמא, 'הפינה הצפונית של השטח נמצאת במרחק של שלושים וארבע וחצי מטרים צפונית לנקודת הציון'. כמובן שנקודת ציון אחת אינה מספיקה כדי למפות מדינה שלמה: יש צורך באלפי נקודות ציון, שכל אחת מהן נמצאת במרחק וכיוון ידועים ביחס לנקודות הציון האחרות.

האתגר שמולו ניצבו המודדים היה, אם כן, מדידה מדויקת של המרחק והכיוון שבין נקודות הציון. קל לעשות זאת אם שתי נקודות הציון – שני עמודים, לצורך הדוגמא – נמצאים במרחק כמה מטרים זה מזה: לוקחים סרט מדידה ומצפן טוב, מודדים את המרחק והזווית ביחס לצפון, וזה הכול. אבל מה יקרה אם שני העמודים נמצאים במרחק קילומטר זה מזה? סרט מדידה סטנדרטי אינו מספיק. אם מתאמצים, אפשר עדיין למדוד את המרחק והכיוון בדיוק גבוה בעזרת כלים אחרים – אבל זה לא קל, ומדידת אלפי נקודות ציון על פני מדינה שלמה תהפוך למשימה ממושכת וכמעט בלתי מעשית. הגיאודזים – המהנדסים המתמחים במיפוי קרקעות – מתגברים על האתגר הזה בשיטה מחוכמת ואלגנטית המכונה 'טריאנגולציה'.
טריאנגולציה

נניח, לצורך ההסבר, שאנחנו מעוניינים למפות את מגרש הכדורגל שבאיצטדיון רמת גן, כדי לשרטט על מפה את מיקום עמודי השער. מי יודע, אולי זה מידע זה יעזור לנבחרת ישראל לעלות לשלב הבא באליפות אירופה – אבל לא באנו לדבר על מדע בדיוני.

הצעד הראשון למיפוי באמצעות שיטת הטריאנגולציה הוא מדידה ידנית ומדויקת של הקו הרוחבי המסמן את מחצית המגרש. נבקש מאחד השחקנים שימדוד את המרחק באמצעות סרט מדידה ארוך, ואת הכיוון באמצעות מצפן. כעת, אנחנו מעוניינים למפות את מיקומו המדויק של אחד מעמודי השער ביחס לקו זה. אפשר לבקש מהשחקן שיפרוס את סרט המדידה כל הדרך ממרכז המגרש אל עמוד השער – אבל זו תהיה עבודה קשה, וכאן זה לא אירופה. למזלנו, יש דרך חכמה יותר לעשות זאת.

במבט מהיציע, נראה כי קו מחצית המגרש ועמוד השער יוצרים משולש דימיוני: קו החצי הוא בסיס המשולש, והעמוד הוא קודקודו. נבקש מהשחקן שיעמוד ליד עמוד השער, וימדוד את הזוויות בינו ובין כל אחד מקצוות קו הבסיס. הגיאודזים מודדים זוויות באמצעות 'תאודוליט' – חצובה בעלת שלוש רגליים שעליה מצפן מדויק.

על פי חוקי הגיאומטריה, אם ידוע לנו אורך בסיס המשולש ושניים מהזוויות שלו – ניתן לחשב בדיוק מושלם את אורכי שתי הצלעות האחרות. במילים אחרות, על ידי מדידת אורך קו החצי, והזוויות בין עמוד השער לכל אחד משני הקודקודים האחרים של המשולש – קיבלנו 'בחינם' את המרחק שבין עמוד השער לכל אחד מקצוות קו החצי. ידיעת המרחק והזווית מאפשרת לנו לסמן על המפה את מיקום עמוד השער באופן חד משמעי – מבלי שנאלץ לבצע מדידה ידנית ומפרכת של מרחקים אלה. זאת ועוד, כל אחת מצלעות המשולש הדימיוני שלנו יכולה כעת לשמש בעצמה כ'קו בסיס' של משולש חדש. אם נרצה למדוד את מיקומו של דגל הקרן, למשל, נוכל לעשות זאת באמצעות מדידה של זוויות בלבד אל אחת מהנקודות האחרות שכבר מיפינו. למעשה , המדידה הראשונה שביצענו בין שני דגלי הקרן הייתה הפעם הראשונה והאחרונה שבה נאלץ השחקן שלנו להוציא את סרט המדידה מהתיק: מכאן והלאה, אין יותר מדידות מרחק – רק חישובים.

אותו העיקרון בדיוק שימש את אנשי מחלקת המדידות המנדטורית כדי למפות את ארץ ישראל. הם הציבו שתי נקודות ציון לא רחוק מקיבוץ אורים שבדרום הארץ, ומדדו באופן ידני את המרחק ביניהן: 4730 מטרים ושישים ס"מ. קו זה היה 'קו הבסיס', ושימש כצלע הבסיס ברשת הולכת ומתרחבת של משולשים שנפרשה על פי הארץ כולה: אלפים רבים של נקודות ציון שהמרחק והכיוון ביניהן חושב בדייקנות. עוד שני קווי בסיס נמדדו באזורים אחרים של ארץ וישראל לשם שיפור הדיוק, ובאמצעות נקודות הציון האלה יצרו הבריטים 'קדסטר' – רישום מסודר של גבולותיהן ומיקומן של חלקות הקרקע השונות בארץ ישראל.

גם הקדסטר הבריטי אומץ במלואו על ידי מדינת ישראל הצעירה שהחליפה את השלטון המנדטורי. מחלקת המדידות הבריטית הייתה הגרעין שסביבו התגבש המרכז למיפוי ישראל, הגוף הממשלתי שאחראי על כל הפעילות הגיאודזית בישראל. חלוקת הקרקעות לגושים ולחלקות מבוססת על אותן מדידות ראשוניות שביצעו הבריטים בראשית המאה העשרים. כיום מחליפים כלים מודרניים כגון מיפוי אווירי, GPS ומדידות באמצעות לייזרים את שיטת הטריאנגולציה הוותיקה, אך אפשר עדיין לראות מדי פעם מודדי קרקעות המשתמשים ב'תאודוליט' כדי למפות שטחים באמצעות טריאנגולציה.

ראינו, אם כן, שמשכנתא היא יותר מסתם הלוואה בנקאית רגילה. מחד, המשכנתא היא חלק מהותי מהמארג הפיננסי העדין של הכלכלה הלאומית ויכולה לתרום ליציבותה של הכלכלה או לשבש אותה באופן קטסטרופלי. מאידך, המשכנתא קשורה בקשר הדוק אל הקרקע, ובעלות על קרקעות היא נושא רגיש וסבוך מבחינות משפטיות ולאומיות. מי יודע, אולי הידע הזה יעזור לכם במשא ומתן הקשוח מול פקידת המשכנתאות של הבנק. כשהפקידה תבקש מכם להביא נסח טאבו, תוכלו להביט בה ישר בעיניים, להוציא את הסיגר מזווית הפה, ליישר את כובע הבוקרים ולומר לה – 'טאפו, גברת..טאפו.'

http://www.ranlevi.com/texts/ep139_mortgage_history_text/

No comments:

Post a Comment